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- 住宅ローンについて
住宅ローンを組む時の手続きの流れ
一般的に住宅ローンを組むときの手続きの流れは以下のようになります。
住宅ローンの種類
ローンの金利タイプ
| 固定型 | 当初の金利は高いが、最初に決められた金利が最後まで変わらない全期間固定型 |
|---|---|
| 変動型 | 市場金利に連動して金利が変わる。 金利は、原則半年に1度見直されるが、返済額の変更は5年に1度行われる（返済額の上昇幅は最大25%まで）。 |
| 固定期間選択型 | 一定期間だけ金利を固定する。固定期間が終わった時（更新時）の金利が適用される。 更新しない場合は、変動金利になる。 固定期間は1年～7年の短期間から10～30年といった長期間まで選択可能。短期間の方が金利が低い。 なお、更新時における返済金額の上昇幅に上限はない。 |
☆キャンペーン金利について
キャンペーン金利とは、通常よりも少し金利がお得になるキャンペーンのことです。ゼロ金利が解除された2006年以降、銀行やローン会社など貸し手同士の競争が激化したことから、各社で様々な金利優遇キャンペーンが展開されています。主だったキャンペーンとしては借入全期間○％優遇や、当初一定期間○％優遇などがあります。また、それにプラスして「特定の地域で住宅を新築・購入した場合で、中学生以下の子どもがいれば金利優遇が受けられる」や「出産から1年間は金利が優遇される」などのように、様々な優遇措置を備えた住宅ローン商品があります。ご家庭の状況に合わせて、金利が優遇される商品がないかしっかりと調べて、比べてみましょう。
☆あなたは固定派、それとも変動派（キャンペーン金利）？
上記図は固定金利と変動金利を比較した図です※。
昨今では全期間優遇などキャンペーン金利が適用になる可能性が高いため、公正に比較するのであれば、固定金利とキャンペーン金利適用後の金利で比較する事が、より正確なのでしょう。
2006年度ゼロ金利政策は解除になりましたが、現時点においても低金利政策である事は間違いないと考えます。上記の図は少し悪目に考えて、変動金利が右肩上がりに上昇し続けるシュミレーションです。何処まで上がれば当初固定金利で組んでも変動金利で組んでも同じくらいと言えるのでしょう。
数学的にいえば、ａ=ｂの面積（変動金利が（4）の6.325％まで上昇）になった時なのでしょう※。
またａ＝ｂになる□年後は何年あれば可能性があると思われるでしょうか？
それが借入期間より短いのであれば損得でいえば変動金利も選択枝の1つとして検討してもよいのかもしれません。また、早期から繰上返済計画を行なうのであれば、より金利変動リスクは軽減されるのでしょう。しかし固定金利には金利の動きに一喜一憂されない、返済額がずーと同じ金額という家計管理しやすいというメリットも捨てがたい。あなたは固定タイプですか？それとも変動タイプですか？金利が１％と異なると返済総額にも大きな影響を与えます。あなたのライフプランにあった金利をお選びください。
※金利は一例です。
※実際には元金に対して利息がかかるため最初と後半では元金が異なります。本当に同じになるにはもう数年後になりますが、ここではわかりやすくａ＝ｂとしております。
- ☆金利が1％違ったら利息はいくら違う？
- 3,000万、2％、35年返済の総額 約4,170万円
- 3,000万、3％、35年返済の総額 約4,849万円
- 約680万円の差！
住宅ローン別3大コスト比較
| 金利 | 団信（死亡・高度障害のみ） | 保証料（一括又は分割） | |
|---|---|---|---|
| 旧住宅金融公庫 | 全期固定金利 | あり | あり H17年以降はなし |
| 財形 | 5年ごと固定 | あり | あり※ H17年以降はなし |
| フラット35（買取型） | 全期固定金利 | あり | なし※ |
| フラット35（保証型） | 全期固定金利 | あり （三菱東京UFJはなし） |
なし※ |
| 民間金融機関 | 変動・固定金利特約 | なし | あり なしの銀行もある |
※機構財形は不要。会社転貸は要確認。融資手数料にも注意が必要。
※フラット35では、融資手数料が1.6％～2.1％かかるケースあり。
住宅ローンを金利の大小だけで選ぶのはお勧めしません。
住宅ローンには様々なコストがあります。ここでは1番大きな3大コストとして、「金利」「団体信用生命保険」「保証料」を取り上げております。
「団体信用生命保険」は負担がある場合には金利に換算すると約0.3～0.358％(H21年4月からのフラット35)、「保証料」負担がある場合で分割支払にすると、金利に換算すると約0.2％の上乗せとなります。
私のお客様であるＡ銀行では全期間1.4％優遇の審査が承認されました。別なB銀行から営業があり、うちは全期間1％ですが保証料一括で支払う場合には80万かかるところを無料にしますと言われ私に相談に来ました。
A銀行は保証料はかかりますが、分割支払にすれば約0.2％負担。
実質全期間1.2%優遇と言い変える事ができます。やっぱりA銀行の方がメリットが高いですよね。これらをトータルで考えて何が自分達にとってベストかを検討する事をお勧め致します。
☆分割融資について
注文住宅などで土地の支払いが先行する場合は、分割融資が必要になることがあります。
あらかじめ、金融機関が何分割まで対応してくれるかを確認しておきましょう。
土地は購入できたものの、建物を建てるお金がない……などということにもなりかねないので注意が必要です。
